逆勢(shì)出手：底價(jià)拿地背后的深意

10月22日，當(dāng)多數(shù)房企仍在觀望土地市場(chǎng)時(shí)，萬(wàn)科卻悄然在成都、徐州兩地連下三城，以合計(jì)約5.3億元的總價(jià)，底價(jià)拿下三宗涉宅用地。這一動(dòng)作看似低調(diào)，實(shí)則釋放出強(qiáng)烈信號(hào)：即便面臨財(cái)務(wù)壓力，萬(wàn)科仍在堅(jiān)持“小步快跑”的補(bǔ)倉(cāng)策略。

這三宗地塊全部以底價(jià)成交，無(wú)一溢價(jià)，反映出當(dāng)前土地市場(chǎng)的冷淡，也印證了萬(wàn)科“量入為出、聚焦核心”的投資邏輯。在行業(yè)深度調(diào)整期，這種“精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)”不是擴(kuò)張，而是維系開(kāi)發(fā)節(jié)奏的必要?jiǎng)幼鳌?/p>

成都+徐州：為何是這兩座城市？

萬(wàn)科此次拿地并非隨機(jī)選擇。成都作為新一線龍頭，市場(chǎng)活躍度高、去化能力強(qiáng)，是萬(wàn)科長(zhǎng)期深耕的核心戰(zhàn)場(chǎng)。而徐州雖屬?gòu)?qiáng)二線邊緣，但萬(wàn)科在此布局已久，市場(chǎng)占有率穩(wěn)居前列，具備良好的品牌基礎(chǔ)和操盤經(jīng)驗(yàn)。

在成都郫都區(qū)犀浦街道，萬(wàn)科拿下兩宗相鄰地塊，總建面約6.94萬(wàn)平方米，樓面價(jià)分別為4550元/平方米和4570元/平方米。值得注意的是，這兩宗地由萬(wàn)科與郫都區(qū)國(guó)資平臺(tái)——菁弘投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科持股51%，地方國(guó)資占49%。這種“本地合作+輕資產(chǎn)”模式，有效分散了資金壓力。

徐州銅山區(qū)地塊則位于地鐵1號(hào)線銅山路站附近，總建面5.33萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅4000元/平方米。位置優(yōu)越、成本可控，符合萬(wàn)科當(dāng)前“高確定性回款”標(biāo)準(zhǔn)。

合作開(kāi)發(fā)：風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的新常態(tài)

面對(duì)現(xiàn)金流壓力，萬(wàn)科已全面轉(zhuǎn)向合作開(kāi)發(fā)模式。此次成都項(xiàng)目即由“成都弘萬(wàn)瑞博置業(yè)”操盤，背后是萬(wàn)科與地方國(guó)資的深度綁定。這種模式不僅能降低單項(xiàng)目資金占用，還能借助地方資源加速審批與配套落地。

徐州項(xiàng)目雖由萬(wàn)科全資子公司摘牌，但不排除后續(xù)引入合作方。畢竟，在當(dāng)前環(huán)境下，獨(dú)資拿地已非主流。萬(wàn)科2025年上半年新增項(xiàng)目中，超八成采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)或股權(quán)合作形式。

財(cái)務(wù)警報(bào)：拿地能力從何而來(lái)？

表面看，萬(wàn)科仍在拿地，但其財(cái)務(wù)狀況不容樂(lè)觀。2025年上半年，公司營(yíng)收1053億元，同比下滑26.23%；凈虧損119.47億元，同比擴(kuò)大21.25%。更嚴(yán)峻的是，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-30.39億元，意味著主業(yè)已無(wú)法“造血”。

存貨高達(dá)5800億元，占總資產(chǎn)近45%，大量資金沉淀在未售項(xiàng)目中。一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，減值風(fēng)險(xiǎn)將加劇。在此背景下，萬(wàn)科的拿地資金從何而來(lái)？

答案是：資產(chǎn)盤活與股東支持。2025年以來(lái)，萬(wàn)科通過(guò)出售股權(quán)、REITs發(fā)行、大宗交易等方式回籠資金。同時(shí)，大股東深鐵集團(tuán)已提供超259億元低息借款，為關(guān)鍵項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持。

高層巨變：黃力平接棒，深鐵基因強(qiáng)化

就在拿地后不到一周，萬(wàn)科再爆重磅消息：董事長(zhǎng)辛杰因個(gè)人原因辭職，由深鐵集團(tuán)總經(jīng)理黃力平接任。這是繼年初郁亮、祝九勝退任后，萬(wàn)科管理層的又一次重大調(diào)整。

黃力平擁有深厚的軌道交通與基建背景，曾任深鐵副總經(jīng)理、人才安居集團(tuán)總經(jīng)理，2021年起任萬(wàn)科董事。他的上任，標(biāo)志著萬(wàn)科徹底進(jìn)入“深鐵主導(dǎo)”時(shí)代。

這一變動(dòng)對(duì)成都、徐州項(xiàng)目有何影響？短期看，戰(zhàn)略不會(huì)轉(zhuǎn)向——萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)“各項(xiàng)業(yè)務(wù)按既定戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)”。長(zhǎng)期看，深鐵背景有望帶來(lái)三重利好：一是融資增信，二是TOD資源協(xié)同，三是政府關(guān)系強(qiáng)化。

例如，成都犀浦地塊臨近地鐵6號(hào)線，徐州地塊緊鄰1號(hào)線，未來(lái)或可借鑒“軌道+物業(yè)”模式，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

未來(lái)展望：謹(jǐn)慎樂(lè)觀，但難言反轉(zhuǎn)

萬(wàn)科此次拿地，不是復(fù)蘇信號(hào)，而是“活下去”策略的延續(xù)。公司明確表示，2025年投資將聚焦“去化快、回款穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)低”的項(xiàng)目。成都、徐州地塊正是這一標(biāo)準(zhǔn)的典型代表。

但挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻。2025年前9月，萬(wàn)科銷售額僅1002.9億元，同比下滑44%。若銷售持續(xù)疲軟，即便有深鐵支持，也難以為繼大規(guī)模投資。

因此，未來(lái)萬(wàn)科的拿地節(jié)奏仍將極度克制。新增項(xiàng)目或以存量盤活、城市更新、合作開(kāi)發(fā)為主，純市場(chǎng)化招拍掛拿地將極為罕見(jiàn)。

結(jié)語(yǔ)：在懸崖邊跳舞的萬(wàn)科

萬(wàn)科一日三地拿地，看似從容，實(shí)則步步驚心。它既是對(duì)市場(chǎng)信心的試探，也是對(duì)自身“造血”能力的極限測(cè)試。

讀者朋友們，你怎么看萬(wàn)科的這次拿地？是在為未來(lái)蓄力，還是在財(cái)務(wù)懸崖邊的無(wú)奈之舉？歡迎在評(píng)論區(qū)留下你的觀點(diǎn)！

【特別提醒】

本稿件內(nèi)容是由AI生成為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。